Продать квартиру с долгами реально, но только при соблюдении юридической прозрачности и правильном оформлении сделки. Об этом рассказал в интервью «МК в Великом Новгороде» руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
С точки зрения закона наличие задолженности по коммунальным услугам, капремонту или ипотеке не является прямым препятствием для продажи, но каждая категория долгов требует отдельного подхода, отметил эксперт.
«Если речь идет о задолженности по «коммуналке», то продать квартиру можно, однако покупатель должен быть уведомлен о долгах заранее. Важно понимать, что долги по ЖКХ и капитальному ремонту привязаны не к квартире, а к лицевому счету собственника, поэтому новый владелец не обязан их оплачивать», — рассказал он.
Но на практике ресурсоснабжающие организации могут попытаться «перевесить» их на нового собственника, поэтому лучше заранее получить справки об отсутствии задолженности из управляющей компании, ТСЖ и фонда капремонта и прописать в договоре пункт о том, что продавец обязуется погасить все долги до момента передачи объекта, посоветовал собеседник издания.
«Если квартира находится в ипотеке, возможна продажа по согласованию с банком: чаще всего сделку проводят через аккредитив или нотариальный депозит, где средства покупателя поступают на счёт банка для погашения остатка долга, а после снятия обременения банк переводит оставшуюся сумму продавцу. Такой механизм защищает обе стороны и считается стандартной практикой на рынке», — рассказал специалист.
Более сложный случай — если квартира арестована по решению суда или находится под обеспечительными мерами, продолжил он.
«В такой ситуации продажа невозможна до снятия ареста: Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности. Единственный вариант — урегулировать спор или выплатить задолженность, после чего ограничения будут сняты. Юридически чистая сделка всегда начинается с проверки объекта и продавца», — рассказал Оверченко.
Покупателю стоит запросить выписку из ЕГРН, справки о задолженности, а также проверить судебные базы на предмет исполнительных производств, порекомендовал он и добавил, что все расчёты желательно проводить через аккредитив или банковскую ячейку, чтобы средства были переведены только после подписания акта приёма-передачи и предоставления подтверждений об отсутствии долгов.
«Если стороны всё же договариваются о продаже с долгом (например, покупатель готов его закрыть самостоятельно в счёт снижения цены), это нужно четко зафиксировать в договоре купли-продажи: указать сумму задолженности, порядок ее погашения и отсутствие претензий между сторонами», — отметил Оверченко.
В целом продать квартиру с долгами можно, но важно не скрывать информацию, чтобы избежать последующих судебных споров. Честное раскрытие всех обстоятельств, письменные гарантии и прозрачные расчеты через банк делают такую сделку безопасной как для покупателя, так и для продавца, подытожил собеседник издания.