Но бывает, что при солидном штате большая часть работ выполняется младшим составом. Стоит ли тогда мечтать о качестве? Пока я жил в частном домовладении, посмеивался над проблемами жильцов многоквартирных домов (МКД). Вселились в «колхоз», но назвались «собственниками»! А за собственностью ведь надо самому и ухаживать. Но эти люди ждут помощи от управляющих компаний! И вот судьба назначила меня на два года на пост главного инженера одной маленькой УК в Великом Новгороде. Отвечал за 15 многоквартирных домов, в том числе несколько общежитий. До этого у меня уже был опыт работы в системе жилищно-коммунального хозяйства на разных должностях. Но после работы в УК я искренне считаю, что все проблемы собственников жилья в МКД от того, что они не читали Евангелие от Марка: «3:24. Если царство разделится само в себе, не может устоять царство то; 3:25. и если дом разделится сам в себе, не может устоять дом тот».
Кто УК породил
Когда раздувшая щеки Новая Россия в 1990‑е втюхивала населению ваучеры и проводила приватизацию, под шумок шла реформа по изменению отношений в коммунальной сфере. Естественное желание людей владеть жильем было провозглашено как главное в этой реформе. Люди загорелись. Хотя оформить право собственности на квартирку в панельной пятиэтажке — это далеко не то же самое, что стать владельцем основных средств в газовой промышленности, согласитесь. Массовая приватизация жилья в тот момент «подзакрыла» народу глаза на обдираловку со стороны тех, кто за те же ваучеры смог приватизировать государственные ресурсные предприятия. Итоги и методы большой приватизации — не тема этой статьи, но многие корни проблем жильцов многоквартирных домов берут начало именно в то время. Широкая приватизация жилья создала систему, где жилой дом проекта и постройки середины прошлого века имеет несколько десятков, а то и сотен пользователей. Кажется, что все библейские пророчества о крахе гордой цивилизации людей, начиная с крушения Вавилонской башни, воплотились в нынешнем жилищном законодательстве.
Договориться такой массе собственников по какому-либо вопросу практически невозможно. В ход идут разные ухищрения по составлению протоколов собраний собственников имущества многоквартирных домов. Но даже при соблюдении приличий получается, что владельцы квартир большей площади указывают хозяевам малосемеек, как будут использоваться общие средства на содержание дома. Однако авторы законов были не совсем оторваны от реалий быта хрущевок. Законотворцы понимали, что должен быть какой-то общий знаменатель при принятии решений большим количеством собственников жилья. И был придуман механизм по обслуживанию внезапно образовавшейся частной собственности. На свет появились управляющие компании.
УК — новый Вавилон
«Родовая травма» приватизации при образовании собственности хотя и поставлена мною первой в череде бед по обслуживанию многоквартирных домов, но она, в общем-то, сейчас не самая важная. Важнее — само качество домов. Большинство многоквартирных домов в Новгородской области построены по проектам и технологиям советского периода. На введение в эксплуатацию домов в то время очень часто влияли круглые знаменательные даты и партийные поручения. Дефицит материалов и низкая квалификация строителей, темп строек в режиме «ошпаренной кошки» и отсутствие надлежащего контроля вызывали к жизни постройки, которые ныне нередко называются «человейники».
В этом смысле Великий Новгород вообще правомерно назвать «общагой Азота». Конечно, жилье массово строилось не только для работников этого химпредприятия. Каждое крупное производство имело по несколько общежитий. Общаг тоже коснулось волшебство приватизации. Фокус заключался в том, что временное жилье парадоксально становилось собственностью. Сейчас кажется, что на века. Строительная часть советского домового хозяйства, пусть и выполненного из долговечного кирпича и железобетона, морально устаревала еще на стадии проекта. Крепкая семья не могла собраться за общим столом на шестиметровой кухне. Анекдоты о звуках сексуальной близости в многоэтажке всегда были в топе народного юмора. Системы отопления, водоснабжения, водоотведения были материалоемки и трудны в обслуживании. Электроснабжение в квартирах могло порадовать только переселенцев из сельской неэлектрифицированной местности, и то — до приобретения первого утюга и холодильника с телевизором. Удлинитель был самым популярным электроприбором. Плоская крыша и низкое затопленное водой подпольное пространство первого этажа — вот что было истинным результатом семимильных шагов страны к светлому коммунистическому будущему.
УК — сама потерпевшая! От власти
Местная власть тоже добавила в копилку проблем жильцов свои три копейки. Вернее, сделала все, чтобы мэрия ни за что не отвечала. К примеру, было общежитие крупного производственного объединения электронной промышленности. Предприятие обанкротилось. И первыми пострадали социальные объекты этого завода. Городские власти сделали все, чтобы на балансе города их не было. Легким движением чиновничьих рук общага «превращалась» в обычный жилой дом.
Естественный износ капитальной части многоквартирных домов вызвал к жизни грандиозную и, по мнению многих, мошенническую схему. Фонды капремонта собирают с собственников жилья средства на ремонт домов, отстоящий от даты платежей на несколько десятков лет вперед. Нарушается главный принцип оплаты коммунальных услуг: оплате подлежит только реально оказанная услуга. «Утром деньги, а стулья через 20 лет» — такому подходу обзавидовался бы Остап Бендер! И переквалифицировался бы «в управдомы».
Есть мнение, что сфера ЖКХ давно «поделена и крышуется» опытными менеджерами. В стране были случаи, когда при ремонте кровли МКД в смете заявлялся один вид кровельного материала, а по факту использовался дешевый профнастил. При этом оплата работ проходила по «дорогой» смете, а жильцы свежеотремонтированного дома потом удивлялись, почему зимой снег с крыши падал вместе с ограждением… Но аппетиты не падают. Уже анонсировано увеличение минимального взноса от собственников в Фонд капремонта на 3,7%. На фоне этого государственного гиганта управляющие компании, конечно, — малые дети.
УК в лицах… многолика и семейственна?
В соответствии с лозунгом столетия о том, что «люди — это новая нефть», рынок управления общедомовым имуществом переполнен компаниями, которые имитируют деятельность по содержанию и ремонту общедомового имущества. Если поймать недобросовестных получателей средств за руку, они сбросят с себя свою УК, как змея избавляется от изношенной шкуры. И на свет немедленно появится новая управляющая компания… с тем же персоналом.
Сейчас в Новгородской области лицензию на право руководить УК имеют более 200 человек. Из своего опыта работы в системе ЖКХ на разных должностях могу сказать, что большая часть задач выполняется меньшей частью персонала. В управляйке может работать один-два слесаря, а числиться — целый штат сотрудников, по совпадению являющихся родственниками руководителя. При этом глава УК может быть как наемным работником, так и собственником компании. Не исключено и то, что проштрафившийся руководитель в следующей реинкарнации управляйки вытолкнет вперед родных: внуков, мужей, теть и дядь. И не дай бог кому-то из жильцов задать вопросы по этому кадровому карамболю! Несколько лет назад глава одной из УК закрыла в своем офисе журналистов, решивших получить комментарий о работе компании. Женщина в стилистике хабалки обзывала задававших ей вопросы людей и некоторое время удерживала в помещении девушку, пришедшую за разъяснениями.
УК и строители — группа лиц по предварительному сговору?
Проблемы с УК есть не только в старом жилом фонде. Новостройки нередко выбирают в УК структуры, связанные с застройщиком жилья. Был случай, когда в новый дом успешно заселили жильцов, а связанная со строительной компанией управляйка стала требовать с новоселов средства на заделку швов между железобетонными панелями. Стоимость работ включили в тариф по обслуживанию дома. И… платят! Очень часто люди, возмущаясь общей высокой суммой платежа, не готовы разбираться детально в составляющих эту сумму стоимостях различных видов работ. Сейчас жителей Великого Новгорода призывают радоваться обновлению набережной. При этом ничего не слышно про ремонт ливневок. У нас будет красивый променад вдоль реки, но в дождь весь город будет по щиколотку в воде из-за старых, забитых отложениями водостоков. Плюс низинный рельеф создает множество бассейнов с ливневыми водами, которые могут попадать и в канализацию многих МКД. В дождь то и дело переполняются смотровые колодцы ливневой и водоотводной канализации жилых домов. Что толку от набережной в граните, если, придя с прогулки, в доме нельзя безопасно сходить в туалет?
Сколько бы УК вместе с Фондом капремонта ни ремонтировали в Великом Новгороде домовую канализацию, если городская канализационная и ливневая сети не способны принять весь объем вод, грош цена работе и управляек, и Фонда. Новая набережная словно умножает труд специалистов в сфере ЖКХ на ноль…
Хотя водопроводы и водоотведение — это, конечно, не реконструкция набережных.
УК — это и деньги, и без денег
Великий Новгород в своей исторической части имеет сложный рельеф, и зачастую ремонт коммуникаций в грунте тянет за собой значительные расходы по разрешительной археологии. Раз.
Проблема неплатежей собственников жилья в Фонд капремонта и в управляющие компании с каждым месяцем становится все острее. Два. Есть информация, что по некоторым новгородским домам количество собственников жилья, которые просто перестали платить в Фонд капитального ремонта и УК, уже перевалил за 50%. Граждане ведут простую, но неверную тактику при оплате ЖКХ-услуг — из квитанций выбирают лишь три главных платежа: вода, свет и тепло. Услуги ненавязчивого сервиса слесарей и дворников в планы и практику оплаты включает все меньше собственников жилья.
Такая своеобразная плотина из вала неплатежей может быть использована в большой политической игре. Левые партии справедливо критикуют власти за нищету народа. Но и партия власти легко может использовать «запруду неплатежей» как решение проблем своего переизбрания. Средств резервных фондов государства с лихвой хватит на то, чтобы провести коммунальную амнистию в преддверии очередных выборов. Вообще любую проблему с непроходимостью унитаза легко превратить в политическую так же, как любой политический протест можно смыть в унитаз денежным потоком…
Мечты УК
Знаете, мечта большого числа руководителей УК — заработать на обслуживании многоквартирных домов быстро и ровно столько, чтобы хватило на домик в какой-нибудь Болгарии. Всё. О повышении качества жизни людей в многоквартирных домах УК мечтают несколько реже. Каково мое видение решения проблем с УК? Реновация. Только реновация такая, когда у обновленного или нового дома будет один собственник, он будет ухаживать за домом, а все обитатели квартир — жить в них и платить ему за сервис. Если допустить мысль, что дом принадлежит руководителю УК и в таком доме живут квартиросъемщики, — совсем другое качество услуг ЖКХ можно ожидать. Куда как лучшее. В царские времена такая модель себя вполне зарекомендовала, и называлась она «доходные дома». По моему мнению, мобильность населения и наличие собственности, не обремененной управлением общедомовым имуществом, — вот цели следующей коммунальной реформы.
Ну а пока управляйки остаются единственным работающим механизмом решения проблемы засоров канализации, расчистки снега во дворе и сбивания сосулек с крыш. Я все это делаю регулярно, хоть и имею статус главного инженера новгородской УК. Потому что — помните? — в новгородском ЖКХ большая часть задач выполняется меньшей частью персонала. Всем тепла, света, сухих ног на городских улицах после дождя!
